Gesprek met Hub Meulenberg, portefeuillemanager vastgoedsturing

Duurzame exploitatie van ons woningbezit begint bij een blik in de toekomst: wat willen we op de lange termijn met onze woningen? Gegeven demografische ontwikkelingen natuurlijk. Dat begint op het hoogste abstractieniveau: onze visie. Daarin staat onder andere dat we woningen willen verhuren ‘die niemand ooit nog wil afbreken’. Dat is het ideaalbeeld. Het hoogst bereikbare. Via het proces van vastgoedsturing – Woonpunt hanteert daarbij het RIGO-model – komen we steeds dichter bij dat doel.

'We gaan de komende tien jaar 4.000 woningen renoveren.'
Kun je kort uitleggen wat vastgoedsturing inhoudt?
‘In onze vastgoedsturing kijken we niet alleen naar financieel rendement van woningen, maar ook naar hoe we ontwikkelingen en behoeftes in de samenleving kunnen vertalen naar ons vastgoed. Denk aan demografische veranderingen, behoeftes van zorgvragers, de noodzaak om te verduurzamen. Door dat allemaal te vertalen naar een toekomstig plaatje van je vastgoed, weet je waar je naartoe moet werken. Al je plannen voor onderhoud, renovatie, sloop en nieuwbouw moeten gericht zijn op dat gezamenlijke toekomstbeeld.’


Hoe moet ik me dat voorstellen? Kijkt Woonpunt per woning wat er moet gebeuren?
‘Uiteindelijk wel, maar we beginnen bovenaan. Als we in overweging nemen wat de demografische veranderingen, duurzaamheidswensen en behoeftes van zorgvragers betekenen voor ons woningbezit, dan kunnen we een plaatje maken van hoe ons woningbezit er over tien jaar uit moet zien. Dat noemen we de wensportefeuille. We weten ook hoe ons woningbezit er nu uitziet. Om onze wensportefeuille te realiseren zetten we renovatie, verkoop, sloop en nieuwbouw in. Dat moet overigens wel realistisch zijn.’

En de huidige wensportefeuille van Woonpunt is realistisch?
‘Ja, hij is ingerekend in de meerjarenbegroting en het past. Hij is niet alleen realistisch qua geld, maar ook qua regelgeving. Dat is minstens zo belangrijk. De nieuwe Woningwet heeft ervoor gezorgd dat woningcorporaties zich weer volledig richten op de volkshuisvesting. In onze wensportefeuille zie je dan ook dat we het merendeel van onze bedrijfspanden en duurdere huurwoningen op termijn gaan verkopen.’
'In onze ‘wensportefeuille’ zijn de thema’s duurzaamheid, levensloopbestendigheid en betaalbaarheid leidend.'


Hoe legt Woonpunt in vastgoedsturing de relatie met de prestatieafspraken?

‘Belangrijke thema’s die in de prestatieafspraken staan, zijn dezelfde als die Woonpunt in de strategie heeft staan en die leidend zijn voor wensportefeuille: duurzaamheid, levensloopbestendigheid, betaalbaarheid. Dat is ook niet willekeurig of toevallig: het zijn de thema’s die ons allemaal bezighouden: wethouders, huurdersverenigingen en corporaties.’



Hoe vertaal je zo’n wensportefeuille uiteindelijk naar een concrete renovatie? Want het is één ding om te weten dat je over tien jaar meer energiezuinige woningen wilt hebben, maar hoe bepaal je bij welke woningen je gaat ingrijpen en bij welke niet?

‘Dat gebeurt grotendeels van onderop, door de asset managers en onze teams Verhuur en Onderhoud. Zij gebruiken de wensportefeuille als kader en bekijken wat er met welke complexen moet gebeuren om uiteindelijk uit te komen waar we willen zijn.’

Dus de slechte complexen gaan tegen de vlakte en de goeie blijven staan?

‘Zo simpel is het niet. We kijken naar de kwaliteit van de woning, naar de buurt waarin die woning staat en naar de doelgroep in die buurt. En dan kan het best zijn dat we kwalitatief iets mindere woningen toch renoveren als de buurt goed is en er op die plek de komende jaren vraag is naar die specifieke woningen.’

Als je naar de wensportefeuille van Woonpunt kijkt voor de komende tien jaar, wat zijn dan de belangrijkste ontwikkelingen in het woningbezit?

‘De focus ligt vooral op het bestaand bezit. De belangrijkste ontwikkeling is dat we de komende tien jaar circa 4.000 woningen gaan renoveren. Bij die renovatie nemen we energiebesparende maatregelen waardoor het energielabel van de woning met tenminste twee sprongen verbetert. Ook verbeteren we toegankelijkheid, zodat oudere huurders langer in de eigen woning kunnen blijven wonen. Soms gebeurt dat door het aanpassen van de indeling, soms door het eenvoudig wegnemen van drempels in de woning of door het plaatsen van een verlaagde douchebak. Daarnaast gaan we 650 verouderde woningen slopen, waarvan er 500 worden teruggebouwd, energiezuiniger en toegankelijk voor zorgvragers.’

Woonpunt zegt dat er voldoende levensloopbestendige woningen zijn in het werkgebied en toch wordt de komende tien jaar geïnvesteerd om woningen geschikt te maken voor zorgvragers. Leg dat eens uit.

‘Er zijn inderdaad voldoende geschikte woningen om de vergrijzing op te vangen. Maar die woningen zijn niet allemaal beschikbaar. Daar wonen ook mensen in die geen zorg nodig hebben. Er is dus een mismatch tussen vraag en aanbod, en die mismatch kunnen we deels oplossen door woningen bij renovatie of groot onderhoud seniorgeschikt te maken. Bijvoorbeeld door drempels weg te halen, galerijen op te hogen, badkamers aan te passen. Dat zijn niet de duurste ingrepen, maar ze maken wel een groot verschil.’


'De belangen van huidige en toekomstige bewoners hoeven niet per se parallel te lopen.'

Jouw collega Gemma Gerrits van Sociaal Beheer en Participatie zegt elders in dit jaarverslag dat ze het jammer vindt dat Woonpunt bewoners geen rol geeft in het bepalen van de complexstrategie. Wat vind jij van dat idee?
‘Ik vind dat je heel goed moet luisteren naar wat bewoners te vertellen hebben over hun woningen en hun buurt. Maar tegelijk vind ik dat je blanco het gesprek moet aangaan. Je moet zelf een idee hebben wat je op termijn met de woningen wilt, wat past binnen de strategie, binnen de prestatie afspraken en binnen de financiële kaders. En als je dat weet, moet je uiteindelijk toch met bewoners gaan praten om ze mee te krijgen. Je moet ook beseffen dat de belangen van huidige bewoners en toekomstige bewoners niet per se parallel hoeven te lopen.’

Maar het argument van je collega is dat bewoners het complex goed kennen en dus waardevolle input kunnen leveren.
‘Het is niet zo dat wij plannen voor een complex achter een bureau bedenken. Daar worden de medewerkers die de woningen, de buurt en de bewoners het beste kennen nauw bij betrokken. Op die manier ben je voorbereid om met bewoners een constructief gesprek te voeren. En dan kom je er samen wel uit, is mijn ervaring.’


Vastgoedsturing

Zijn we tevreden?

Vastgoedsturing
Vertaling naar tactische en operationele niveaus
Data-consistentie


Wat gaat goed?

  • We zijn tevreden over de deelname van 1.013 huurders aan de energieteams in Heerlen,waarbij ze energiebesparende tips en middelen kregen (radiatorfolie, spaarlampen, etc). Woonpunt betaalde € 20,- per huurder, de huurder bespaart naar schatting € 135,- per jaar. De aanpak is inmiddels ook opgenomen in de prestatieafspraken met Gemeente Maastricht


Wat kan beter?

  • De oorspronkelijke doelstelling – gemiddeld label B in 2020 – wordt door de sector niet gehaald. Met de huidige plannen moet 2030 voor Woonpunt haalbaar zijn. De komende jaren wil Woonpunt een achterstand op de eigen ambitie inhalen.
  • Reductie van CO2-uitstoot en gasverbruik liggen redelijk op koers en het gemiddelde energielabel ligt niet ver af van het gemiddelde van andere corporaties in Limburg, maar de winst die we boekten, komt vooral door sloop en nieuwbouw.