Gesprek met Miriam Heuts, hoofd Verhuur


De aandacht voor betaalbaarheid is bij corporaties, huurdersorganisaties en gemeenten de afgelopen jaren toegenomen. Logisch dus dat dit thema een belangrijke plek inneemt bij de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersverenigingen en corporaties. Maar hoe vertaal je die afspraken naar de praktijk? En komen andere groepen niet in de knel door al die voorrangsregels?

'Sommige groepen hebben nou eenmaal voorrang nodig.'
Woonpunt heeft de streefhuren van sociale huurwoningen zodanig aangepast dat minimaal 80% onder de aftoppingsgrenzen ligt. Wat was daarvan de impact op de verhuur?
‘Voor de primaire doelgroep – de mensen die afhankelijk zijn van betaalbare woningen en die recht hebben op huurtoeslag – was dit natuurlijk prima. Hun slaagkans is verbeterd. Maar we waren aanvankelijk wel bang voor de mensen die net buiten die groep vallen.’


Je bedoelt de mensen die qua inkomen daarboven zitten? Hoe zit het daar nu dan mee? Komen die nog aan de bak in de huurmarkt?
‘De middeninkomens is jaren geleden verteld: de corporaties mogen van Europa aan u geen sociale huurwoningen verhuren. Vanwege die EU-regel schrijven de middeninkomens zich dus nauwelijks in. We hebben dus eigenlijk geen goed beeld van hun behoefte aan huurwoningen. Ze zullen deels hun heil op de particuliere markt zoeken. In Maastricht is de druk volgens mij nog best hoog, want als we daar een huurwoning zonder inkomensvoorwaarden verhuren, wat af en toe voorkomt, dan stromen de reacties van mensen met een middeninkomen binnen.’


Woonpunt heeft in de meerjarenstrategie staan dan een groot deel van onze woningen in de hogere huur wordt afgestoten. Wordt de slaagkans van die middengroep daarmee niet nog kleiner?
‘Kijk, punt is dat hogere huur buiten onze kerntaken valt. Maar ik zou er vanuit mijn functie niet om treuren als we een deel van onze huurwoningen in het segment tot 850 euro behouden, met name daar waar de druk nog hoog is.’


Woonpunt heeft in de prestatieafspraken allerlei zaken opgenomen om de slaagkans van bijzondere doelgroepen te vergroten: statushouders, mensen die een zorgtoegankelijke woning nodig hebben en jongeren onder de 23 die geen recht hebben op huurtoeslag. Hoe vertaal je dat naar de praktijk?
‘In Thuis in Limburg zijn de afspraken allemaal verwerkt in het verdeelsysteem. Kandidaten kunnen alleen reageren op een woning die past bij hun inkomen. Daarmee hebben we het gros van de primaire doelgroep gehad. Voor zorgtoegankelijke woningen krijgen we in 2017 een module die vraag en aanbod bij elkaar brengt en waarmee ook makkelijk kan worden aangetoond in hoeverre we die prestatieafspraak zijn nagekomen. Voor jongeren onder de 23 zonder huurtoeslag is het niet zo moeilijk om vraag en aanbod bij elkaar te brengen: deze doelgroep krijgt voorrang bij de goedkoopste woningen, omdat zij daarop zijn aangewezen. Maar in de praktijk zie je dat mensen met huurtoeslag helemaal niet op die woningen reageren. Die krijgen door de huurtoeslag voor dezelfde netto-huurprijs immers een grotere woning.’

Zeg je daarmee dat die afspraken een wassen neus zijn?
‘Nee, dat niet. Sommige groepen hebben nou eenmaal voorrang nodig, omdat ze in een bijzondere situatie zitten of omdat ze extra kwetsbaar zijn. Ik denk dan vooral aan statushouders en mensen die vanuit een instelling naar een gewone woning in de buurt moeten verhuizen.’


En hoe stuur je erop dat Woonpunt voldoet aan de EU-regel en Passend Toewijzen?
‘Voorheen hadden we daarvoor een tabel met inkomens, huurprijzen en gezinssamenstelling. Tegenwoordig gaat dat in eerste instantie vanzelf: de woningzoekende vult zijn inkomen in en in het toewijzingsplatform Thuis in Limburg wordt dan vanzelf een match gemaakt met een passende huurprijs. Dat wordt bij de feitelijke verhuur uiteraard nog eens gecheckt. Mocht het niet passen, dan kijken we of er een reden is om af te wijken van het beleid en gebruik te maken van de ruimte die we daarvoor hebben. In sommige gevallen vinden we een match met een andere woning, die wel passend is.’










Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Zijn we tevreden?

Betaalbaarheid
Beschikbaarheid sociale huurwoningen
Voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstand


Wat gaat goed?

  • We hebben de omvang van de betaalbare voorraad in stand gehouden: 84,5% van de sociale huurwoningen heeft een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (ambitie: minimaal 80%) en op totaalniveau heeft 94,2% van onze woningvoorraad een huurprijs onder de huurtoeslaggrens.
  • Gemiddeld hebben huurders met een inkomen lager dan € 35.739 een huurverhoging gekregen van 0,8%. Zo’n 2.600 huurders hebben geen huurverhoging gekregen, omdat zij huurtoeslaggerechtigd zijn en hun huidige huur de tweede aftoppingsgrens al ontstegen is.
  • We hebben prestatieafspraken gemaakt met gemeenten over voorrang voor doelgroep jongeren onder 23 zonder huurtoeslag bij goedkope woningen (onder de kwaliteitskortingsgrens)
  • Hoewel we tevreden zijn over bovenstaande maatregelen blijft de betaalbaarheid een issue. In Zuid-Limburg ligt het gemiddelde gezinsinkomen met ca. € 22.000 euro gemiddeld 15% lager dan het landelijk gemiddelde. Van de gezinnen in Zuid-Limburg heeft ca. 60% een inkomen lager dan 30.000 euro. Landelijk ligt dat percentage op 55% (Bron: CBS Statline). In de afgelopen jaren is de kloof tussen de lage en hoge inkomens verder toegenomen. Naar verwachting zal de ontwikkeling zich ook de komende jaren verder voortzetten (conclusie uit ABF rapport Maastricht). De vraag is of de huidige maatregelen voldoende zijn om de betaalbaarheid ook in de toekomst te garanderen. Wij zullen dat blijven monitoren en waar nodig ons beleid bijstellen.
  • Huisuitzettingen wegens huurachterstand nemen verder af: 42 in 2016. Ons proactieve beleid, waarbij we intensief samenwerken met netwerkpartners, werpt vruchten af.
  • Toewijzing van sociale huurwoningen geschiedt in ons gehele werkgebied nu via één platform (Thuis in Limburg). Alleen voor studentenwoningen in Maastricht bestaat nog een apart platform (Maastricht Housing).
  • We hebben voldaan aan de EU-norm dat minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet zijn toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen onder de € 35.739.
  • We hebben “passend toegewezen”: 96% van alle nieuwe huurders die recht hebben op huurtoeslag kreeg van ons een woning waarvan de huurprijs bij het inkomen past.


Wat kan beter?

  • De vertaling van beleidsmatige afspraken m.b.t. toewijzing (bijvoorbeeld in het kader van prestatieafspraken) naar praktische werkafspraken en de borging dat ook volgens die afspraken gewerkt wordt.