Vastgoedontwikkeling

 

Zijn we tevreden?

Vastgoedsturing
Uitvoering

 

 

Wat gaat goed?

  • We zijn na enkele jaren stilstand weer begonnen met het verbeteren van ons woningbezit door groot onderhoud en renovatie. In de jaren 2018, 2019 en 2020 plegen we aan zo’n duizend woningen renovatie of groot onderhoud. In 2017 is de renovatie van 179 woningen in de Maastrichtse wijk Nazareth weer opgestart, evenals de plannen voor forse verduurzaming en verbetering van 89 appartementen aan de Hermelijn-Tiecelijnstraat in Maastricht (van energielabel D naar A++). Ook starten we in 2018 met de voorbereiding van de nieuwbouwplannen in de Maastrichtse wijk Mariaberg en nemen we een besluit over de 168 woningen in de Hoensbroekse wijk Slak-Horst, die meer dan honderd jaar oud zijn en te kampen hebben met vocht- en verzakkingsproblemen. We willen de buurt in oude glorie herstellen en het sociale weefsel behouden. Ook maken we een plan voor de 24 appartementen op de locatie Aldenhofpark.
  • Bovenstaande plannen komen voort uit ons systeem van vastgoedsturing dat in 2017 verder vorm heeft gekregen. Zo hebben we voor de negen wijken met ons meeste woningbezit wijkvisies opgesteld. Hierin wordt behalve data van Woonpunt ook externe data meegenomen, zoals demografische gegevens, en toekomststrategieën van andere corporaties en de gemeente. Die wijkvisies zijn medebepalend voor ons assetmanagement in die wijk. In 2017 zijn we eveneens gestart met complexstrategieën voor al ons woningbezit. Deze vormen de input voor ons assetplan en het onderhouds- , sloop- , verkoop- en nieuwbouwprogramma. Bij de complexsessies zijn verschillende disciplines uit de organisatie aanwezig (van onderhoud tot wijkbeheer en verhuurconsulent) en worden alle aspecten meegenomen die met het complex te maken hebben: leefbaarheid, onderhoudsstaat, gepland onderhoud of renovatie, streefhuur, verhuurbaarheid op lange termijn, energieprestatie en algehele toekomstbestendigheid. De overkoepelende wensportefeuille is afgeleid van de meerjarenstrategie en doorgerekend binnen de financiële mogelijkheden op dat moment en vertaald naar prestatieafspraken met gemeenten. Tot slot is de plaats van assetmanagement in de organisatie veranderd: dit was in 2017 nog belegd bij de afdeling Vastgoed, maar vanuit de onafhankelijke adviesfunctie zou deze idealiter belegd moeten zijn bij de staf. Bij de organisatiewijziging die in de eerste helft van 2018 is doorgevoerd is de plek van assetmanagement dan ook aangepast. De functie valt nu binnen de staf en rechtstreeks onder het bestuur.
     

Input voor assetplan

Wat kan beter?

  • Door de investeringsstop van de afgelopen jaren hebben we een inhaalslag te maken op de kwaliteit van ons woningbezit. De plannen zijn klaar, financieel zijn ze ingerekend. Maar de doorlooptijd is nog lang: er zijn procedures en we moeten plannen bespreken met bewoners. Tegelijk is onze organisatie flink in beweging. We moeten ervoor zorgdragen dat onze forse opgave buiten daardoor niet nog langer vertraging oploopt. Dat risico onderkennen we en daar hebben we aandacht voor. Maar los daarvan zal het nog één of twee jaar duren alvorens de echte versnelling zichtbaar wordt.
  • In 2018 gaan we door met het verder integreren, inrichten en verfijnen van onze informatiesystemen. Ook het controleren en verbeteren van onze vastgoeddata heeft in 2018 en 2019 nog de aandacht.
  • De volgorde van stappen binnen vastgoedsturing wordt nu soms bepaald door tijd- of capaciteitsgebrek. In de ideale situatie bepaalt de vraag de wensportefeuille en wordt het tempo bepaalt door de middelen. Dat laatste landt vervolgens weer in de begroting. In de praktijk lopen deze stappen soms parallel aan elkaar.