Leren van de buren: WoonST en de welstandscommissie

Bouwstroom Limburg komt inmiddels goed op gang. De Brabantse variant – WoonST – is met hun 2.0 versie al flink op stoom. Door de jaren heen hebben zij veel ervaring opgedaan. Ook met de welstandscommissies van gemeenten. We vroegen projectontwikkelaar Bart Manders van Woonpartners naar zijn ervaringen en tips.

Traditioneel

WoonST is al zo’n zeven jaar onderweg en een samenwerking tussen 11 woningcorporaties, 12 gemeenten en 2 bouwers in grootstedelijk gebied Eindhoven. Bart heeft met name met de gemeente Helmond samengewerkt. “De afgelopen jaren heb ik een mooie doorontwikkeling gezien”, vertelt hij. “We merkten in het begin dat de gesprekken met de welstandscommissie traditioneel verliepen. Logisch. Zij waren gewend dat ze nog over alle details van een project konden meedenken en er stedenbouwkundig aan konden sleutelen. Dat is bij een bouwstroom minder het geval. Een aanzienlijk deel van het concept ligt vooraf immers al vast, maar met meer dan 1.000 smaakjes, valt er nog genoeg te kiezen”

On the road

Daardoor kwamen de eerste projecten van WoonST wat langzaam op gang. Dat had ook te maken met de onbekendheid van hetgeen door gemeenten en corporaties was ingekocht. “We zijn daarom met roadshows begonnen”, legt Bart uit. “Hierbij leggen we uit wat de gedachte is achter deze manier van werken. De directeur-bestuurder van de corporatie en wethouder van de desbetreffende gemeente verzorgen de kick-off en benadrukken dat we hier nu samen voor aan de lat staan. Woningcorporaties, bouwers en gemeenten. Dus ook de welstandscommissies. Door ervaringen te delen vanuit ons en doordat de samenwerkingspartners zichtbaar maken wat er allemaal mogelijk is, zie je enthousiasme ontstaan.” Na een roadshow krijgt Bart regelmatig een uitnodiging om langs te komen om samen de verdieping in te gaan. Een goed teken!

Lessen geleerd

Een van de dingen die Bart heeft geleerd is dat je het concept van een bouwstroom moet blijven uitleggen. “Kennis sijpelt weg en er zijn personele wisselingen. Dus het is ook een kwestie van de lange adem.” Tijdens de eerste jaren zag hij ook dat twee PMC’s (product-marktcombinatie) te weinig waren. “Daarom hebben we voor WoonST 2.0 tijdens de uitvraag bij de bouwers om meer PMC’s en varianten gevraagd, zoals andere gevels en meer verdiepingen. Dat maakt de aanbesteding complexer, maar daardoor gaat de implementatie van plannen op verschillende locaties uiteindelijk veel sneller.” En dat blijkt. WoonST 2.0 ging in juli 2024 van start. Tijdens het eerste coördinatorenoverleg in september stonden er al 2.400 woningen op de projectenlijst.

‘Hier gaan we voor’

“De gesprekken met de welstandscommissie verlopen nu soepeler. Ze begrijpen de keuzes. Tegenwoordig hebben we vaak al na de eerste bijeenkomst een akkoord. Dan moeten we hooguit nog een keertje terug voor wat details”, vertelt Bart tevreden. “Het is vooral belangrijk dat de projectleider bij de gemeente zijn of haar rol pakt. Dat intern duidelijk is: hier hebben we voor getekend, hier gaan we voor. Dat vraagt masseerwerk vooraf, maar daardoor kun je daarna snel meters maken.” Daarbij is het belangrijk om de verwachtingen goed te managen. “Eerlijk zijn over wat wel en niet mogelijk is. We hebben genoeg knoppen om aan te draaien dus er is veel mogelijk.”

Sprekend voorbeeld

Een sprekend voorbeeld is de wijk Floriskwartier in Helmond. Hier maken 118 woningen plaats voor 207 appartementen. “Dit waren huizen uit de jaren ’50, in typische socialistische architectuur. Enkele elementen konden we – met minimale aanpassingen - terug laten komen in de nieuwe woningen. Dankzij de vele varianten.” Een tip van Bart is dan ook: “Neem mensen mee naar een reeds opgeleverd project met conceptwoningen. Dan hoor je vaak ‘goh, je zou niet zeggen dat dit conceptbouw is!’. Zoiets is heel waardevol. En luister tijdens de toelichting van het concept aan Welstand waar hun zorgen zitten, wat vragen en suggesties zijn. Neem dat mee in je eerste afspraak bij de welstandscommissie.”

Voor de bewoner

Op dit moment is Bart bezig met de derde ronde roadshows, bedoeld voor nieuwe medewerkers bij gemeenten en corporaties. “Zodat ook zij lid worden van de familie. Als je het concept van de bouwstroom aan de voorkant duidelijk uitlegt, kun je daarna direct in gesprek over het project zelf. Dat scheelt enorm veel tijd. En elke maand dat een woning eerder wordt opgeleverd, betekent dat een bewoner er eerder kan gaan wonen.” Iets waar Bouwstroom Limburg natuurlijk ook voor gaat.

Kijk voor meer informatie over WoonST op: www.woonst-wonen.nl