Een van de verbeteringen waar Woonpunt de komende maanden aan werkt is de ontwikkeling van de vastgoedsturing. Duco Bodewes helpt ons daarbij. ‘Mensen denken wel eens: we hebben een asset manager en die doet het allemaal voor ons. Nee, dus. Asset management is iets van een heleboel disciplines die nauw met elkaar samenwerken.’

Het zou zomaar over een woningcorporatie kunnen gaan.

'Sterker: ook de Efteling heeft een dienst voor dagelijks onderhoud, een afdeling planmatig onderhoud, een duurzaamheidsexpert, een klantcontactcentrum, enzovoort. En daarmee kom je op jouw vraag wat asset management is: al die afdelingen moeten goed samenwerken om de prestaties van de assets te optimaliseren. Hoe presteert de Python nog? Hoe wordt-ie gewaardeerd door het publiek? Wat is de technische kwaliteit? Hoe zit het met de veiligheid? De antwoorden op die vragen moeten ze met elkaar delen, zodat ze samen kunnen kijken naar wat beter kan. Misschien scoort de attractie nu een 7 bij bezoekers en kan daar een 8 van gemaakt worden.'

Als ik je goed beluister, dan gaat het om samenwerking en onderlinge communicatie.

'Precies. En een gedeelde verantwoordelijkheid. Asset management is goed samenwerken tussen verschillende disciplines om de prestaties van je assets te verbeteren. In het geval van Woonpunt de woningcomplexen. En waar het interessant wordt, is wanneer blijkt dat een keuze die nodig lijkt voor de één, nadelig uitpakt voor ander. Het kan gebeuren dat Verhuur iets wil met een woning en dat dat voor Niet-Planmatig Onderhoud iets betekent. Het probleem van de één moet dan worden opgelost door de ander. Het kan ook andersom zijn: dat Niet-Planmatig Onderhoud goede redenen heeft om iets na te laten wat Verhuur heel graag wil. Punt is dat je elkaar niet tegenwerkt, maar dat je vanuit de keuzes die je hebt gemaakt binnen het asset management een beslissing neemt die daarmee in lijn ligt.'

Eigenlijk klinkt het heel simpel. Waarom is het dan soms zo ingewikkeld om het goed te organiseren?

'Omdat het ook om cultuuraspecten gaat. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom het niet lekker loopt. Stel, medewerkers ervaren te weinig veiligheid om eigenaarschap te tonen. Dan sturen ze dus alles naar het MT. Of ze willen een exacte set van werkafspraken hebben waarin zo’n beetje alles staat wat ze moeten doen. Dat is geen vruchtbare bodem voor asset management. Ik zeg overigens niet dat dit allemaal zo is bij Woonpunt, het is maar een voorbeeld. Ik ben pas net bij Woonpunt begonnen.'

Maar je hebt al een paar dagen rondgelopen bij Woonpunt. Wat valt je dan op?

'Ik heb een aantal gesprekken gevoerd, onder andere met het MT en anderen. Tijdens die gesprekken heb ik twee vragen gesteld: Wanneer ben jij blij met wat er komende lente is bereikt? En heb je tips hoe we succesvol kunnen zijn? Wat ik vaak meemaak als ik die eerste gesprekken voer, is dat de focus ligt op theoretische dingen. Dat zeggen ze dingen als: “onze rendementseisen moeten scherper” of “ons taxatieproces moet beter”. Dat zijn veilige onderwerpen om over te praten. Wat mij positief verraste, was dat het bij Woonpunt meteen ging over betere samenwerking en concrete stappen zetten. Dat was echt een vliegende start.'

Een mooie lentedag? Dat klinkt niet heel erg concreet.

'Je bent niet de eerste die dat zegt. Ik wil er wel iets over zeggen. Belangrijkste is dat we allemaal een fijn gevoel krijgen van waar we mee bezig zijn. Als ik een tijdje bij Woonpunt zit te werken, dan hoor ik heel veel termen als KPI’s, kadernota, begrotingscyclus, opdrachtgeverschap... Bij mij roept dat niet meteen werkvreugde op. Natuurlijk zijn ze belangrijk. Je hebt het nodig om te verbeteren. Maar als je iets wil bereiken met elkaar, is het dan niet net zo belangrijk dat je een lekker gevoel oproept? Bij dit actieplan weten we nog niet exact wanneer we klaar zijn. Vandaar die mooie lentedag. Amanda Crombach heeft er in het plan nog een mooi zonnetje bij gezet. Zo krijgen we er wel zin in, toch?'

Zeker. Ik ben wel nog benieuwd wat er in dat actieplan staat.

'Ik heb het samen met Amanda en Maurice Mommertz opgesteld, na verschillende gesprekken met collega’s binnen Woonpunt. Het eerste dat we gaan doen is een portefeuillestrategie opstellen. Daarin schrijven we op een hoog abstractieniveau welk soort woningen we willen hebben en wat onze veranderopgave is. Voorbeeld: wil Woonpunt er zijn voor de middeninkomens? En zo ja, hoeveel woningen wil Woonpunt daar dan voor reserveren? En in welke gebieden? De portefeuillestrategie helpt Woonpunt om straks per complex keuzes voor de toekomst te maken. Het voorkomt een boel discussie. Het maakt ook het samenstellen van een begroting makkelijker, waardoor we meer grip krijgen.'

'Als tweede pakken we een klein aantal complexen bij de kop en kijken daar eens naar vanuit asset management. Dat zijn geen complexen waar ingewikkelde vraagstukken bij spelen. Het zijn zogenaamde ‘niks-aan-de-hand’-complexen. Vaak gaat je aandacht namelijk naar dat kleine groepje complexen waar van alles aan de hand is. Maar asset management gaat over al je complexen, ook bij complexen die het best aardig doen kunnen we kijken wat er mogelijk is onze prestaties te verbeteren.'

Dat ‘samen’ blijft toch echt het kernwoord, hè?

'Ja, asset management is een mindset. Het is keuzes maken vanuit een gedeeld beeld en een gedeelde verantwoordelijkheid. Mensen denken wel eens: we hebben een asset manager en die doet het allemaal voor ons. Nee, dus. Asset management is iets van een heleboel disciplines die nauw met elkaar samenwerken. Maurice en Amanda zorgen dat het lekker loopt. Ze coördineren wel het proces. Dat is waar we na die mooie lentedag op gaan uitkomen.'