Onlangs rondde Woonpunt de complexsessies af. Daarbij waren medewerkers met verschillende functies betrokken: verhuur, onderhoud, leefbaarheid. De complexsessies waren georganiseerd door asset manager Maurice Mommertz. ‘We leren van elkaar hoe je met een andere bril naar het complex kijkt.’

Wat moet ik me voorstellen bij complexsessies?

'Tijdens zo’n sessie houden we de complexen in een bepaalde wijk tegen het licht, dat is onderdeel van de vastgoedsturing. Dat doen we met collega’s van verschillende disciplines: verhuur, onderhoud en leefbaarheid. Samen kijken we dan hoe de complexen presteren in relatie tot de doelstellingen die we ermee hebben.'

Doelstellingen met een complex? Dat is toch gewoon dat mensen erin kunnen wonen?

'Maar welke mensen? En in welke prijsklasse willen we die woning verhuren? En welke onderhoudsstaat hoort daar minimaal bij? Ik moet even een stapje terug doen en iets vertellen over vastgoedsturing. Dat begint bij de vraag: Welke doelstelling hebben we als Woonpunt? Vervolgens kom je tot de vraag welke woningen bij die doelstelling horen. Met welke type huurprijs? En met welke onderhoudsstaat? Wat is ervoor nodig om die woningen op het gewenste niveau te krijgen? Wanneer willen we dat gerealiseerd hebben? Nou, per complex brengen we dat allemaal in kaart in zogenaamde complexbeheerplannen. Daarin kun je aflezen hoe het specifieke complex past in de grotere plannen van Woonpunt – Draagt het bij aan de verhuur aan senioren? Draagt het bij aan de verhuur aan studenten? Draagt het bij aan de verhuur van betaalbare woningen aan mensen die daarop zijn aangewezen? – en ook hoe ver we ervan af zitten met dit complex om dat doel te bereiken.'

Je kijkt naar het verschil tussen papier en praktijk, dus?

'Precies. Op dat vlak kunnen we het een stuk beter doen bij Woonpunt. Beleid en praktijk moeten hand in hand gaan. Complexsessies zijn bij uitstek de plek om die twee bij elkaar te brengen. De collega’s van verhuur, onderhoud en leefbaarheid kennen de wijk en het complex en zij kunnen zo aangeven welke knelpunten ze tegenkomen in de praktijk die de prestatie van het complex in de weg zitten. Dat kunnen problemen met de verhuur zijn, met de doelgroep, met de huurprijs, sociale problemen, onderhoud dat nog niet is opgepakt. Of een combinatie.'

En als je die problemen in kaart hebt gebracht, wat dan?

'Dan kijken we of we oplossingen kunnen bedenken.'

Kun je een voorbeeld geven?

'Neem het complex aan de Tudderenderweg in Sittard. Hier huisvesten we drie verschillende groepen: studenten, niet-studerende jongeren en jongeren die onder begeleiding staan van Levanto. In de praktijk zijn er verhuurproblemen en die hebben weer te maken met sociale problemen in het complex. Conclusie is dat deze mix van doelgroepen niet werkt. Eigenlijk zou je dan terug moeten naar de eerste vraag: welke doelstellingen hebben we als Woonpunt en hoe past dit complex daar precies in? Wat het ingewikkeld maakt, is dat we op beleidsniveau nog niet alles voldoende hebben uitgewerkt, waardoor dat weinig houvast biedt. Ja, Woonpunt richt zich ook op wonen en zorg, maar welke zorgdoelgroepen willen we dan precies bedienen? En met welke zorgpartijen willen we dan het liefst werken? Dat wordt nog uitgewerkt. Hetzelfde geldt voor duurzaamheid. Het goede nieuws is: we zijn zo meteen weer op oorlogssterkte om dat allemaal goed uit te werken. Voor nu beperken we ons grotendeels tot de praktische oplossingen.'

Welke praktische oplossingen zijn er dan bij zo’n complex als Tudderenderweg?

'Daar zijn een paar goede acties uitgezet. We maken samen met Levanto afspraken over de handhaving van de leefbaarheid en tegelijk sluiten we niet-studerende jongeren als doelgroep voor dat complex uit. Om het complex voor studenten aantrekkelijker te maken, is echter ook een investering nodig om de ruimte met wasmachines te vernieuwen. Dat is dan weer een maatregel die geld kost en waarvoor dus eerst toestemming gevraagd moet worden. Ook kan het zijn dat de strategie van een complex bijgesteld wordt.'

Hoe weten medewerkers welke keuzes Woonpunt maakt?

'Daar wil ik terugkomsessies voor organiseren. We hebben nu veertien complexsessies gedaan, waarbij ongeveer een derde van alle complexen is besproken. Volgend jaar komen weer andere complexen aan de beurt. We hebben een heleboel input opgehaald. Collega’s mogen ook weten wat er met die input gaat gebeuren. Dus zodra dat allemaal weer landt in aangepaste complexbeheerplannen, gaan we collega’s daarover informeren in terugkomsessies.'

Hoe gaat gebiedsgericht werken helpen bij de vastgoedsturing?

'Het gaat absoluut helpen, want nu hebben we de complexsessies nodig om van elkaar te leren hoe je met een andere bril naar het complex kijkt. In de gebiedsteams kijk je, als het goed is, elke dag samen integraal naar een complex of buurt. Hoe sneller we intern tot afstemming komen, hoe sneller we tot de kern kunnen komen: wat hebben we op papier afgesproken over dit complex en wat zien we in de praktijk gebeuren? En wat moeten we doen om bij te sturen? En minstens zo belangrijk: hebben we voldoende afgestemd met de buitenwereld?'

Kun je dat laatste uitleggen?

'Wij stellen onszelf de vraag in welke mate het complex bijdraagt aan onze maatschappelijke doelstellingen. Maar zo’n complex staat niet in een vacuüm. Misschien vinden wij het heel belangrijk om op een bepaalde plek studentenwoningen te hebben. Maar wat als andere verhuurders om de hoek in dezelfde behoefte voorzien? Omgedraaid: een complex kan een belangrijke functie vervullen in een wijk, ook al presteert het wat minder vanuit onze eigen bril. We moeten dus niet alleen onderling afstemmen, maar ook met stakeholders en partner in de wijk.'